Пересчет кадастровой стоимости земли поможет сэкономить!
Неразумно высокая кадастровая стоимость участков является сегодня достаточно распространенной проблемой. Главная причина такой ситуации – расхождения в методологии определения стоимости земли. Известны случаи, в которых кадастровая стоимость участка превышала рыночную, определенную на ту же дату, более чем в 10 раз. В результате, собственник земельного участка вынужден выплачивать налоги исходя из некорректно рассчитанной кадастровой стоимости, которая существенно превышает фактическую рыночную цену аналогичной земли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 391 НК РФ налоговая база для определения налога на земельные участки определяется на основе именно кадастровой стоимости. Поэтому в случае неадекватного увеличения кадастровой стоимости налоговые платежи для землевладельца непомерно вырастают и перестают соответствовать рыночной действительности. Так же складывается ситуация и для арендаторов земли у государства, т.к. арендная ставка в этом случае также зависит от кадастровой стоимости земли.
В соответствии с 66 статьей Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка не может превышать его рыночную стоимость. Рыночную стоимость земельного участка следует определять на основе отчета независимого оценщика.
В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, то оспорить её можно двумя способами:
- Оспаривание через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
- Оспаривание в суде (или в Арбитражном суде для юридических лиц).
Первый вариант не всегда доступен, т.к. для использования должно пройти не более полугода с момента принятия правительством соответствующего региона решения об утверждении результатов кадастровой переоценки. Во многих субъектах РФ этот срок уже вышел. Так же далеко не в каждом субъекте РФ функционирует такая комиссия. Однако воспользоваться своим законным правом обратиться в суд можно всегда.
Необходимо отметить, что рыночная стоимость земельного участка зачастую может быть ниже его кадастровой стоимости. Это вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости посредством умножения площади земельного участка на усредненный удельный показатель по всему кадастровому кварталу не учитываются специфические индивидуальные особенности земельных участков, такие как:
- правовая история участка;
- особенности подъезда;
- обременения и ограничения хозяйственной деятельности на участке;
- особая значимость объектов недвижимости, расположенных на участке.
Таким образом, в случае если по объективным причинам рыночная стоимость земельного участка ниже его установленной кадастровой стоимости, наиболее эффективным вариантом снижение последней является обращение в суд с приложением отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка.
Высший арбитражный суд сформулировал правовые позиции, обязательные для всех нижестоящих арбитражных судов. Вот их перечень:
1. Если кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (значительно превышает ее) это является ни чем иным как нарушением прав землепользователя, который имеет право в судебном порядке оспорить эту стоимость;
2. Из системного анализа норм законодательства следует, что законодательство как в прежней, так и в ныне действующей редакции допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости;
3. Права владельца земельного участка можно защитить посредством указания в государственном кадастре недвижимости рыночной стоимости земельного участка;
4. Данная категория споров подлежит рассмотрению по правилам искового производства, а не по правилам главы 24 АПК РФ. Для разрешения вопроса по существу не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта РФ, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков, достоверность кадастровой оценки предметом оспаривания в данном случае не является.
5. Истец обязан доказать действительную рыночную стоимость земельного участка. Суд имеет право назначить экспертизу отчета об определении рыночной стоимости, выполненного по заказу истца.
6. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Оспаривание кадастровой стоимости - это реальная возможность:
- снизить налоговое бремя,
- снизить арендные платежи,
- снизить выкупную стоимость участка,
- снизить плату за снятие запрета на строительство.
Возврат излишне уплаченного налога.
Кадастровая стоимость непосредственно определяет размер земельного налога, арендной платы за землю, арендуемой у государства или муниципалитета, а также стоимость выкупаемой у государства земли.
Что касается возврата ранее уплаченных налоговых платежей, такая практика просто не успела еще сформироваться. Однако представляется, что если решением суда будет изменена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января какого либо прошедшего года, налогоплательщик вправе будет в установленном порядке требовать от налогового органа возврата или зачета излишне уплаченного налога, разумеется, с учетом установленного Налоговым Кодексом трехгодичного срока давности.
Кстати, в этой связи вызывает оптимизм позиция Минфина России, который в недавнее время издал ряд писем, обязательных для применения налоговыми органами на местах. В них сообщается, в частности, что основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости обратным числом в связи с утверждением новых результатов кадастровой оценки земель субъектом Российской Федерации будет являться решение суда, которое является основанием для пересчета земельного налога за прошлые периоды.
Порядок действий, если кадастровая стоимость вашего участка превышает рыночную.
- Обратиться к независимому оценщику для составления отчета об оценке вашего земельного участка.
- Получить от оценщика не только отчет об оценке, но и положительное заключение экспертизы СРО на этот отчет.
- Обратиться в суд с исковым заявлением об изменении кадастровой стоимости Вашего земельного участка.
Для установления фактической стоимости участка земли привлекается независимая оценочная компания, которая выполняет оценку земли. Итогом проведенных оценочных мероприятий становится отчет, который официально обосновывает цену объекта и принимает участие в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Базовым критерием определения рыночной стоимости земли является наличие различных факторов, формирующих реальную цену, в том числе, на аналогичные участки. Источниками информации выступают печатные средства, данные из печатных источников, статистической службы и органов власти. Узнать реальную кадастровую стоимость участка и оспорить ранее рассчитанную цену поможет профессиональная оценочная организация, которая должна проверить фактическую релевантность исходной информации.
Фирма ООО «Эксперт Консалт» является одной из самых высокопрофессиональных и уважаемых представителей рынка оценочных услуг РСО-Алания.
Неоспоримым преимуществом ООО «Эксперт Консалт» на рынке оценочных услуг являетсяналичие современной материально-технической базы, квалифицированного персонала и многолетнего опыта работы в данной сфере.
Заключения и отчеты наших экспертов-оценщиков принимаются государственными и частными структурами как объективное подтверждение истинной стоимости объекта оценки. Нам доверяют при совершении гражданско-правовых сделок и разрешении судебных споров.
Что мы можем предложить Вам, как клиентам?
- Бесплатная предварительная оценка рыночной стоимости земельного участка с целью определения наличия завышения кадастровой стоимости.
- Составление отчета об оценке и получение положительного заключения экспертизы СРО на этот отчет в случае экономически оправданных перспектив снижения кадастровой стоимости земли.
- Консультации и по процедуре оспаривания кадастровой стоимости земельного участка самостоятельно, либо предложение услуг юристов для представления Ваших интересов в суде.